深圳东部国际湾区首个权威调查和鉴定报告

2011中国华南海地产论坛

暨深圳居民滨海旅游度假蓝皮书发布会

2011年，随着合正东部湾、万科双月湾、碧桂园十里银滩等超级滨海楼盘推向深圳市场，继海南之后的南海之滨、深港都市圈正式迈入“蓝色”时代。

在2012年逐渐临近之时，这道蓝色冲击波仍在持续，将我们带入更加广阔和深邃的蓝色梦想世界。

为全面了解和掌握深圳人对深圳东部国际湾区的投资置业理念和旅游度假趋势，新浪乐居联合深圳市经济学会、深职院房地产研究所，从7月开始，专门进行了“深圳居民滨海旅游度假需求万人大调查”，并以此数据为基础制作《深圳居民滨海旅游度假蓝皮书》。

这是深圳东部国际湾区首个权威调查和鉴定报告，本着互联网创新、分享的精神，新浪乐居与广大置业者和各大主流滨海地产开发商分享这一成果，特别在金秋十月举办2011中国华南海地产论坛暨深圳居民滨海旅游度假蓝皮书发布会。

活动现场

时间：2011年10月28日（星期五）下午15:00-17:00

地点：大梅沙万科中心

出席嘉宾：

深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任 宋丁

深职院房地产研究所所长 邓志旺

深圳特报地产部总经理、地产评论人 王月华

楼市专栏作家王世泰

南方都市报地产广告部总经理沈永淳

新浪乐居华南区总经理李咏涛

深圳新浪乐居总经理李忠辉女士

碧桂园十里银滩营销总监谢岱峰

合正东部湾李中阳

合生创展营销总监周华峰

深圳万科营销副总辜庆永

光耀地产吴昭庆

2011中国华南海地产论坛-访谈内容

【主持人：李忠辉】各位领导，嘉宾，女士们先生们，大家下午好！我是李忠辉，是本次论坛的主持人，非常高兴能在这里和大家欢聚一堂，非常感谢大家能够在百忙之中抽出时间，跑到距离非常遥远但是我想人人非常向往的海边大梅沙参加这个论坛，首先我代表主办方新浪乐居对大家的到来表示衷心的感谢！接下来我介绍一下我们今天参加论坛的嘉宾，他们是：

新浪乐居华南总经理李咏涛

碧桂园十里银滩的营销总监谢岱峰

合生创展的营销总监周华锋先生

合正集团的李忠样先生

为我们本次论坛提供场地的万科地产的营销副总代表辜庆永先生

新浪乐居惠州公司的总经理刘敏先生

新浪乐居深圳公司的主编陶文杰

资深的媒体人士深圳报业集团也是地产专家王月华先生

地产专家、名博王世泰老师

中国旅游地产策划专家深圳综合开发院旅游地产研究中心主任宋丁先生

这次深圳居民滨海旅游度假蓝皮书的主创者深职院的邓志旺老师

深圳市经济学会办公室主任吴秋歌小姐

首先有请李咏涛先生代表深圳乐居致辞。

【李咏涛】再次感谢大家的光临，在座的都是我们的新老朋友，现在形势正在变全国房地产的之转记下的感觉，有点步步惊心有点、穿越的感觉，但是我们今天看到开发商是中国最聪明的开发商，他们实力非常强大，今天我们邀请了七家开发商大部分是全国排名靠前的品牌开发商，在今年的“冬天”即将到来的时候以碧桂园谢总为典型提前跑赢大市，甚至有点像“胜利大逃亡”，其他各大开发商的表现，合生的周总等等都非常出色，其他的一些城市特别是一线城市的主流城市他们都陷入困顿和和为难之际我们这几家相对比较轻松，但是我们毕竟所处的区域是中国地产的一个焦点区域，也是风云激荡的区域，下一步该如何走，跑了第一步下一步是怎样的，我们度假时代的到来和我们这个区域到底会怎样，我们邀请了众多的专家和深职院邓博士共同推出深圳居民滨海旅游度假蓝皮书，我们之前做了大量的准备，深圳人对滨海的购房投资生活意愿做了详细的调查，等下邓博士会跟大家分享他的调查结果。作为新浪乐居非常关注城市的发展方向和度假置业的方式这对我们来说是非常重要的过去两年来新浪乐居上市以后，我本人从北京回到深圳，在大家的支持下我们可以自豪地说我们目前成为深圳地产传媒里面发展速度最快的一家，这也是和我的老东家深圳报业集团的王总的支持是分不开的。目前我们拥有新浪和新浪的房产，还有百度，还有微博这样的平台，聚集了中国互联网最先进的模式和平台，还在大力推动电子商务，今天全国的电子商务房价团购的一个大型的推广，昨天我们加班了很久在全国推出了上千个进行优惠团购的的项目，今天招商果岭和我们合作将在湾体育中心盛大开盘也是采用电子商务的项目，是自今年3月份以来房产电商的模式向南的一个重大的突破，我希望大家有兴趣可以去感受一下电子商务特别是在楼市的冬天会发挥怎样的作用。我们在21号将在广州召开新浪乐居华南分会，我们要邀请郁亮、潘石屹、冯仑、任志强等等中国几乎最强大的、最有名的地产大佬参加，在广州歌剧院举办，将会邀请一千位华南的地产精英来参加，我们将准备一千个ipad2我们将把我们一千个互联网体验的模式放进去希望大家跟我们共同互动，我们色后会发出正式的邀请函。期待大家真诚地了解说更多的真话，谢谢！

【主持人：李忠辉】谢谢李总的支持，我相信接下来大家非常希望知道我们蓝皮书的具体的内容，为了这个蓝皮书我们和邓博士和深圳市经济学会历时3个月进入了广泛和深入地调查才做了蓝皮书，我们相信对于滨海度假和生活模式一个比较全面和深入地总结，应该说对所有的开发商也好、对消费者也好、对置业者也好都具有一定的参考价值，下面我们就请邓博士为我们讲解蓝皮书，大家欢迎！

【邓志旺】我接到这个任务之前问的头一个问题就是我们有没有纸印版，说已经有了，我就感到很困惑到底讲些什么，做老师都知道照本宣科的老师是评价最低的，这种情况下我再想一个问题到底讲什么，不想重复太多的内容，主要是想把我们前因后果一些比较有关键的点点出来，花15分钟左右的时间给大家介绍一下这些内容。

主要有五个方面（ppt），这主要是我个人的一些看法是第一和第五个方面，二到四是具体的一些内容，我们观察到一个背景就是蓝海现象，深圳的楼市处于泰山压顶，市场萎靡不振无论是开发商还是市场还还是消费者也好都是焦虑的纠结，而在这种情况下深圳的东部海湾的楼市正在崛起，这是蓝海现象。我们发现有两种比较矛盾的看法，第一个看法是东部海湾的建设东部度假的模式没有任何的问题非常值得消防，从惊叹、期望、笃信、崇拜、信仰都有。另外一个看法是比较惊讶、观望、质疑这种开发到底会不会持续，还有叹息，这种开发会不会浪费我们宝贵的资源，甚至有人反对等等，这两派的观点都存在。

我们了解下来发现目前没有任何人对这个问题做一个正面的回答，到底“深圳继续向东”可能性到底有多大？将来会出现什么样的情况，目前仍然没有出现一个比较明确的答复，究其原因有两个，第一个是滨海度假大规模的开发，目前来说是一个新生的事物，对于这个大家都无从了解也无从下手。还有一个我们说东部的滨海是一个跨地域的概念，从大梅沙出发一直到了巽尞湾可以一直往东北方向的延展跨了深圳和惠州，在惠州也跨了大亚湾和惠东的这两个地方，跨地域的情况下政府很难做一些事。我们了解过深圳文体局他们说我们每年做调查也了解旅游方面的事物，他们调查的对象主要是外地来深圳旅游的，对于他们在深圳旅游的行为和满意度作一个调查，深圳本地人滨海度假旅游等等其实并不关注所以造成了一个空白。我们三家机构就是新浪乐居牵头和深圳市经济学会还有深职院一起各方参与，今天列席的我们做过访谈，共同关注我们东部滨海的发展。

调查的方案和执行的情况，我们首先想介绍我们调查理念，我们认为这个市场的需求可以分成两个部分，如同一座冰山一样，我们看到的这部分的需求往往是少的是小的一部分，在海平面以下有很多潜在的需求，这些需求可能消费者感觉到他有需要，其实他自己也不知道自己需要什么样的产品，所以我们这个调查可能跟一般的房地产的调查不太一样，我们更注重从消费者的生活模式、目前的满意度这一方面来了解他潜在的需求。具体的思路我们从三个梯度来进行的，第一个是需不需要滨海度假区这种生活的方式，第二是需要的满足程度是怎样的，到底还有多少的空间，是否关注他不满足的地方。第三是能否填补需求的空白点，从这三个空白点去考虑压抑已久的尚未满足的滨海度假需求。

回答这些问题，第一个深圳目前滨海度假休闲的方式是怎样的，第二是他需求有没有得到释放，如果没有，他主要的释放原因是什么？第三是对于东部海滨的滨海生活的一种了解的程度和体验的程度，以及对海滨的目前的一个评价。还有不能直接跟我们项目相关的两个问题，一个是目前正在投资兴建的这一块的项目是否关注，如果关注是否对前景看好有什么建议，对于具体的楼盘是否有购买的意向，如果有意向的话能够接受的价格、产品类型的情况是怎样的。具体的调查是从三个阶段来做的，首先我们通过咨询一些专家、业内人士形成了一个调查的范围、调查的主要内容，再进行一个小样本的测试大约有一百多人的测试，根据这个反馈的意见我们调整了我们调查的一些内容、术语等等，最后我们搞了一个大样本的问卷调查，这个调查总共计划是两千份，但是实际上达到了2041份，每个区域进行了分配，主要是两个原则，一个是每个区域的本身常住人口的数量，另外一个考虑的情况就是这些区域跟深圳东部、滨海度假区的一个距离的问题，所以我们会比较向罗湖、福田给的分量会比较多，因为他的人口数量比龙岗、比宝安要少，实际执行过程当中有一些差异，但是这个差异在我们的允许范围之内。

调研数据的分析，第一个是关于深圳市民的度假次数，根据我们这次调查的结果发现82%的深圳居民每年去海边的次数少于5次，有一部分人一次都没有去过，这个其实跟我们深圳的滨海城市本身的定位是严重地不符。第二个是关于滨海度假的方式，这个调查主要是受到万科双月湾的启发，他们当时提出一个“家庭度假”的概念，我们特别关注了目前度假的方式主要是怎样的方式进行的。我们调查差不多一半的家庭都是以家庭的方式出行的，另外就是以朋友结伴的形式，自驾是主要的方式，这一点跟内地的滨海度假的方式有很大的差别，内地主要是组团来海边观光的方式为主。

我们也特别考虑到了深圳市民对目前的滨海度假的满意度，比较多的人他们是“比较满意”，“一般”的人比较多，“非常满意”的人比较少，满意度我们评价的分数是总分10分一共6.57分，属于中等偏下的水平。影响到市民的滨海度假满意度的因素我们列了一些，最主要有三类，第一个是人太多，这个因素可能是大部分的市民都会提到的，我们只要去大梅沙、小梅沙都有这个问题。第二个问题是地方远，主要是指的一些外地的比较长距离的一些方式，可能适合于年度一次或者是几年一次的方式。第三就是适合家庭度假的地方太少，大部分属于小孩子玩的，大人和老人作为一个陪同或者是做后勤，这种情况下也是要考虑到我们滨海度假定位的问题。

选择目的地我们选了四种情况，有室内、市外省内、省外、国外的地方，我们发现基本上接近一半的距离都是选择了大小梅沙、大鹏半岛作为度假地，有26%的人选择了深圳的东部海湾、珠海、北海等地作为度假的目的地。总体来看就近的原则仍是深圳居民度假的一个主要的特点。再关于东部一块增加什么公共设施的这一块，居民提出了增加餐馆酒吧，还有海上娱乐设施，还有提得比较高的是度假的社区能够停留、居住下来的社区，这一块是迫切需要建设的方面。具体到东部海滨的度假物业，根据我们的调查大约有57%的人说从来没有关注过这个问题，有31%的人说已经听说过了，并且有计划去看这些物业。有12%的人考虑购买，当然看起来考虑购买的比例比较偏高，因为算起来大概2千人中有200多个人，这里面有一个因素我们去过现场做了一部分的问卷调查，这个不能完全推断整个深圳市的情况。总体来看我们对东部滨海度假物业的购买欲望是比较强烈的。

动机来看我们看自用和投资是并重的，自用的比例比较高的，自用有两种情况，一个是度假的方式，一个是打算长期居家的模式，这里面也是各占一半，也就是说有25%的人其实是想要度假的，25%的人是想长期居住的。因此投资跟自住的两个方面都是比较重要的。产品需求这一块来看，我们调查发现高层的公寓相对来说占得比较大的一个份额占到1/3左右，其次是酒店式公寓、多层的洋房、整体的别墅等等都有，高层公寓占比较大的比例这符合市场，大众化的产品需要大众化的支持的需要。从价格接受的幅度来看，从3万到5千之间都有，主要是在5千到2万之间的比例比较高达到了80%左右。

获得的结论，深圳这个城市因海而生因海而长，老百姓对滨海生活情有独钟，在目的地的选择中滨海度假区是其首选。选择的目的主要是放松，大小梅沙的效果并不是很好因为人数的激增，我们必须考虑到怎么样让我们购房能够做到放松和休闲。绝大多数的居民每次停留的天数度假少于5次，这是伪的度假生活，我们发现大部分的居民滨海度假停留在5天以内，都是1—2天，大部分的居民都是喜欢家庭方式的出行或者是朋友方式的结伴出行。总体而言，我们认为深圳居民对目前的度假生活并不是很满意，滨海生活没有得到很好的满足，主要是人多、地远、点比较少。

我们的结论主要有三个方面来讲，第一个是关于度假的体验，这个体验惠东大亚湾这边基本上都有去过，这部分对于东部滨海这一块总体是比较满意的，满意度高于滨海他整体的整个对于所有的滨海生活的一个评价，主要的原因有五点我们归纳一下，第一个是海景比较美，第二是距离很近，第三是费用很低，第四是可以灵活安排，第五是相对人比较少，当然居民也有一些问题就是度假的社区化比较缺乏，海上的娱乐项目比较单一没有足够的购物消费的场所。展望未来，我们觉得东部海滨度假的区域如果加快基础设施将会吸引更多的深圳居民将滨海度假作为首选质地，局部地可以代替海南乃至马尔代夫世界级的度假目的地，这是我们关于东部滨海度假的结论。

关于东部度假的物业需求的方面，我们说很多的居民已经关注了而且已经行动了，自用与投资并中的，对产品的需求多元化，大量的公寓和潜在的升值得到了大家的支持。对价格的接受幅度比较宽跟我们的产品类型对应，我们分别对各种的产品类型作了调查，对于联排别墅价格接受的幅度主要是1—2万之间，对于一些顶级的产品可能3万以上也是能够接受的，从供需关系来看，我们觉得东部海湾多个项目从功能设计、从产品规划、价格区分来说，跟我们深圳居民的需求匹配性比较好，产品之间注意了有所区别，所以我们觉得这个区域发展的前景还是比较看好。

最后是一个展望和期待这片海，滨海生活我们觉得是深圳我们讲的未来“幸福广东”的内涵之一，也是深圳生活质量的一个重要的方面，为了做好这一方面我们也做了一些总结，我们觉得人人心中都有一片海，其实每个人对于滨海生活都有一种期望。第二个我们看到深圳三十年以后再出发，这个“再出发”有两个含义，第一个是去“伪”求“真”，原来的深圳滨海生活是伪装出来的不是真正意义的滨海生活，东部崛起的话就会能够把深圳真实的滨海生活真实地填满。还有我们提出一个概念是产业向西无法阻挡，但是度假向东或者是赚钱在西面享受在东面，这一点可能是未来深圳生活模式的一个方向。还有一个比较沉重的话题就是呼吁政府这只“有形之手”，我们和旅游局和旅游协会谈过，有些问题深圳旅游局无法参与和改变的，惠州这边也没有很多的参与，我们也对国外的一些近几十年来崛起的度假区进行了一个总结，发现一个整体的根源就是政府的参与度非常高，不管是国内还是国外的，都是通过国际级的赛事来吸引国际的旅游游客把区域的旅游推动起来，但是我们整个大梅沙、东部、大亚湾也好也没有人做这个工作，我们这次的活动算是一个启示希望能够引起各部门的关注，这不仅仅是惠州市甚至是广东省甚至更高级别的重视了，对于目前的情况我们更多的是一种期待、一种等待。

这是我今天要汇报的内容，更具体的内容可以参考《蓝皮书》，更多想听取大家的意见。谢谢各位！

【主持人：李忠辉】大家都知道一句话“浓缩的是精华”，历时3个月的调查，邓博士在15分钟当中与我们分享了，我相信他在此提到的一些要点都是我们这次调研报告当中最精华、最值得分享的部分，我也对邓博士他们团队辛勤的劳动表示辛勤地感谢！

我补充介绍两位朋友：

光耀地产候鸟度假地的营销总监吴先生

还有明其道地产公司的刘付志明先生

对于旅游地产研究最专业、最深的应该是宋丁老师，先请松老师谈谈您的想法，我刚刚看到一本宋老师的新书《旅游地产》，我相信这里面应该是涵盖滨海度假地产的。

【宋丁】这十来年地产界的会开了不少场了，这场会跟我的主营的阵地完全吻合了，很多媒体采访我说宋老师你说一下下一步的地产走势、价格走势我挺头疼的，中介他们有大量的数据你应该问他们，我从根上应该是做旅游的，我被迫改做地产，我做旅游的时候很多的投资商说我弄一个房子，房子赚钱的，这个旅游能够保证赚钱。所以地产就有一种恐惧，躲来躲去不想进入旅游，为什么呢？我讲一个例子，05年的时候万科在昆明滇池，滇池占地7千亩，某企业最后出了名了把他的合作方扔在那里他赚钱去了，他盘了几千亩地，滇池是一个国家度假区多年来一直起不来，政府经营搞得很糟糕，滇池水污染得很厉害，某企业说我来帮你搞，你搞什么呢？我盖房子，我不能光盖房子，我是度假区啊，我帮你搞这个东西。达成交易了，规划我也参与一些东西，这边是一个欧式的小镇，这边是一个高端的别墅居住区跟观澜差不多，中间是一个滇越铁路做一个公园，两头有住宅搞完了中间的东西往中央一挂靠。5、6年以前我们地产商对于旅游非常空军非常地排斥、非常讨厌，认为那种东西都是套钱没有回报，只认回报。今天这个阶段到这个会议上我讲可能这个时代要结束了。

我今天发言的主题是《成熟》，住建部的部长在人大有一个发言，只要个人信息很完善的时候限购取消，一句话音未落股市暴涨房地产也会暴涨，我听了以后还是觉得有一点点感动，为什么啊？限购、限贷、限价，尤其是限购这种东西管了将近两年了，我们政府的部长想起来向人民代表们作一次汇报，我们的人民代表从来没有想过这么大的事怎么不向我汇报呢？不管哪种机制到了人民大会堂的，但是我们的政府终于意识到你要向人民代表大会有一个交待，这么大的事情关于老百姓的事情要有一个立法的程序，不能说政府想推一个政策就有一个政策。所以美国和欧洲不承认中国的市场经济地位，什么都用政策来管，逼着我们部长讲政策要取消的，他长期来说是法律说话的。我觉得有点难度，至少他进去说话人民代表大会的按纽的真假我们不说起码形式到位了，我认为是一个成熟的表现，很好，也预示着我们未来的中国法制环境、中国房地产的环境还是往健康的方向走。我跟记者说我说什么呢，我说刚说完后天再来一个政策，政策是没法预测的。这个导向下面的成熟。

第二个成熟是行业的成熟，都在发出一些成熟的信号，行业的成熟就是我们终于不像孩子一样迷恋纯一色了，现在流行混搭了，小孩子画的画特别鲜艳、红的、绿的等等，因为他不会玩几种颜色，这是小孩子的幼年的表现，但是成年人都喜欢混合，我在附件看到有一个活动，他把国画剪了一下纵条的都是画，横条的是白色的，他编起来很朦胧，烟雾迷茫的感觉，很好，这种画反倒比纯色画还卖高价。这就对了，我们的意思是我们的行业运作正从纯色走向混合色，十多年来我们太关注单一的住宅了，万科这么多年很成功，这些年来万科一个大转身，双月湾是纯粹的住宅吗？不可能的，我们也做旅游地产，万科也在成熟，大家都在成熟，我们不要单一地关注地产住宅，因为我们赚暴利的时候认为他是一个唯一的要素，不是这样的，我们突然发现商业地产业不错、旅游地产也不错，到海边度假地产，你度假地产能够重塑吗？肯定不能重塑，你能单一搞旅游吗？肯定不能单一搞。我们在座的谁都知道上面一整合这是一个度假的综合体，必须这样来整合才有可能做这种弥补。所以我觉得在这个意义上来讲就让我们看到了我们国内即便到了谈到了这种焦虑的心态，感觉到走到尽头了，其实“山穷水尽疑无路，柳暗花明又一村”，你看到了新的希望，这个国家新的经济发展没有任何人有资格说这个行业要死掉，不具备这个条件，不是这样的，只是你没有找到这个路，你要庖丁解牛的时候要慢慢绕开，你不能说都能赚钱，你能做到那一百个人中的十个人吗？你不能说股市里卖鸡蛋的老太太闭着眼睛都能赚钱，你要适应市场的环境游刃有余地游到大海里面去永远有机会。为什么在这样的低迷的时候反倒滨海的项目这么火，难道他是偶然的吗？根本不是，他有非常大的产业发展的脉络支撑、有市场支撑。

还有一个更重要的第三个成熟就是消费的成熟，消费成熟叫大踏步走向第三空间，刚才我说到政府成熟就是走向法制，行业成熟是走向混搭、走向混合色，而消费成熟就是走向第三空间。什么是第三空间呢？第一空间不用我说就是我们这么多年所一直依赖的住宅或者是那个“家”，生下来就在家里面，最安全的地方，避风港，安身立命之所，所以大家都热情地来投资这个东西。还有一个第二空间，如果你老在家里待着吃什么喝什么，一个家庭除了家里面一定要成家了就要立业，立业就是走向工作的空间，房地产的开发角度来说商业地产、工业地产都是第二空间，他给你创造财富和创造回报。第三个空间是什么？第一空间对于人的生活来讲是很舒适的、很受保护的、很放得开的，你在家里穿大裤衩没人管你，但是你到了工作场合能这么干吗？那西装革履的、彬彬有礼的，所以说工作空间很文化、很交流，但是很压抑，很刻板，生活空间前面的家居居家的空间是很休闲、很浪漫、很舒适、很安逸的，我能不能到一个空间去再回归到第一空间的感觉，我可以休闲和浪漫和自在，但是不要让我窝在家里好不好？人生活的必备的第三空间就是走像一个心怡的地方，也是一个家。如果你心情不好你想逃离家，如果你单位压力太大你想逃离单位，从家里逃开到单位，从单位逃走到家里，有没有第三空间？到一个浪漫的地方，山、水、海给你一个无限的空间，这个空间非常大，他带给你所有的好的东西，休闲、浪漫、放松、惬意都有，那是什么地方？就是我们所说的旅游空间，或者说是休闲空间或者是第三空间。这个空间很大，比如森林、海洋、温泉等等都可以提供这样的感觉，为什么我我说成熟起来的类型，当你没有能力、没有条件、也没有兴趣和没有心思走入第三空间的时候你就是不成熟的，所以刚刚邓博士的调查说一年深圳人只有5次不到到海边，我说这样的深圳是不成熟的，为什么呢？因为你靠近这样的一个长的海边是海洋城市，我们移民过来十几二十年了，我们还想不到自己是一个海洋人，我从来不想和大海接触，不成熟。你迷恋自己的小家一亩三分地，你被迫在你的工作上被迫加班加点，不感得罪老板，我能不能不要加班，老板说你可以走，永远不要加班，我们有几个人能得罪老板？就是我们一辈子把自己陷在家和单位两个空间里面，你没有能力突破这两个空间，你的成熟在于说我自信地告诉你，我有能力了、我有条件了、我有兴趣了，这就就叫闲情、闲钱、闲时，三闲举行了你大踏步走入第三空间。当你走入第三空间你发现眼界这么开阔，永远不回收单位的人际关系的约束也不会受家里的小空间的约束，你走入了你生活的数万空间当中去了，第三空间无限的，居家和工作是有限的，你不愿意从两个空间走向第三空间吗？他带给你的生活的巨变和质变。

深圳人要走向成熟就迈出深圳的都市圈，走向周边的邻海，你会发现你的心胸会大大开放，他带给你的不是一般的生活上的幸福，可能带给你的是价值观的转变。我们在滨海居住不要愧对这片海，我们要真正幸福依托他找到自己真正的幸福，我觉得这个第三空间的潜力无限。我今天结合这个东西，我认为这个主题真正讲到我十几年的研究，我有一个小册子让大家看到我十几年一直做这个工作，我还有全国的若干个大的项目策划，我只做第三空间的项目，所以说有点老王卖瓜自卖自夸，我希望和大家一起大步迈向能够给你带来观念转变和幸福生活的第三空间。

【主持人：李忠辉】宋老师的发言生动有趣也能够带来启示，我看到大家非常赞同你的观点也非常向往第三空间，对于第三空间我想我们的开发商是比较有发言权的，已经有很多的开发商开始塑造第三空间，今年我们看到碧桂园十里银滩的热销，我们是不是先请谢总你对这个问题是怎么感受的？你是否已经感受到深圳人或者是珠三角的人士对第三空间的向往、一个尝试。

【谢岱峰】谢谢李总邀请我们这些开发商的这些人士到这里来沟通一下，我刚刚听了宋老师的发言，我们也有几年时间的交情了，非常认同宋老师的观点，对于滨海度假物业的看法，从开发商来看从碧桂园来看，我们认为宋老师所说的不仅仅是成熟而是一个很大的发展，我们回顾深圳这些年滨海东部房产的开发各个开发商都做得非常不错，从合正、到碧桂园、到万科到合生滨海城都开盘取得了不俗的业绩。再放眼全国看看那些滨海度假的地产都做得不错，像龙湖也是今年首次涉足滨海度假的物业，在北方也是基本上做到当天售謦的状态，在辽宁、山东等地都出现了滨海度假物业的热销。

我刚刚听邓博士这边说了一下滨海度假生活模式的报告，跟我们内部做的一些调查的数据分析是不谋而合的，我们对客户包括意向客户以及我们成交的分析大致情况和这个差不多，真的是居民生活，当一个社会、当一个城市他的居民生活财富达到一定阶段的时候，我们说的度假其实成为一种刚需，目前国家房地产的调控政策对这种度假还有包括购置二套、三套以上的物业有着比较严格的限制，正好滨海度假很多滨海度假区域的地方是处于限购调控政策之外的，这是或多或少使我们滨海度假物业热销的一个原因之一。

碧桂园做度假地产做了将近有二十年的历史了，从最初做顺德碧桂园开始我们瞄准了当时的是香港市场，当时对那个时候的香港市场来说，香港人的经济水平达到了一定的阶段，所以他有外出度假的需求，顺德碧桂园也就应运而生了。到了今天走过二十年的历程了，碧桂园擅长的是在这种城市、郊区或者是我们二、三、四线的城市去选取比较大规模的一些地块去做这些大型的度假项目，像碧桂园十里银滩也就应刚才宋老师说的“行业逐渐变得成熟”，我们去做真的不仅仅是做一个地产项目，要从十里银滩开盘的时候我们成熟的消费者一定可以看到滨海五星级的酒店，然后完善的绿化、滨海的绿道以及未来规划的项目像游艇会等等这些都是在消费者面前能够看得到的。所以他们来这里选择，真的是选择一种滨海度假的生活方式，满足他们自己的刚性需求。

人他从本质上都会不断地去追求幸福，在城市中你的生活已经到达一定质量的时候你必然会去找更好的一个空间，就像宋老师说的第三空间，找一个更好的一个度假资源来满足自己对幸福的实现。开发商在这方面应应了这个趋势顺应这个潮流做出了这样的作品迎合这个市场，这是碧桂园十里银滩为什么热销的一个因素，我简单谈这么多，希望听到更多嘉宾的真知灼见。

【主持人：李忠辉】我想开发商的成功暗合了一个市场的趋势，你率先洞察到这个市场的趋势可能就能够在市场上获得成功，作为媒体人王月华也是这个行业的专家，又是一个特别敏锐的媒体人，他在接触过不少的滨海项目，也请他来谈谈他的看法。

【王月华】首先非常感谢咏涛和新浪乐居还有邓博士、还有大家一起做了这么好的一个报告，对于我的启发非常大，在此表示敬意。还有对在座的各位专家和开发商表示敬意。我在这儿我谈一个感受，作为滨海生活也好还是滨海度假生活也好，或者是叫蔚蓝生活也好或者叫深蓝生活也好，我感觉这一波潮流或者是这一波全社会的沟通所形成的一种非常潮流的生活方式将可能会成为未来的主流，我们可以分析一下近三个世纪以来主流生活的一个形态，比如从18、19、20世纪到现在的21世纪，18世纪我记得路德金作为启蒙运动改变了法国，让法国的运动在全球扩散。19世纪德国的歌德他用新思维改变了德国，让德国的生活方式在全国流行。20世纪美国的生活方式向全球经济扩张，迪斯尼、乡村音乐、西部牛仔等等，到全世界都可以感受到美国的生活方式。

21世纪新的世纪我们要感谢中国的开发商和企业家的智慧，有机是一些大企业家的智慧，他们营造了中国的一种全民的比较先进的生活方式他们是走在理论之前的，再加上媒体的大规模的导向型的宣传就形成了中国非常独特的这种生活方式，刚刚宋老师也谈到了包括各位也谈到了生活方式，我觉得这种方式他会在2012年将会更加地形成一种“潮”，就是一种热潮，不管是国家政策如何变化，尤其在深圳他会形成一个无法逆转的趋势，我们可以看到比如说像深圳的滨海城市，能像这样亲近、亲海的住宅是不多的，尤其是私享性海的生活是不多的，虽然我们看到大梅沙是公共的天天人挤人不是太舒服了，只有海滩属于自己的、属于自己小区的，这个感觉是非常难得的。这种资源非常特别稀缺型的产品是不多的，尤其是深圳。像这种特别好的房子、超前规划的房子是领先的，是领先于很多深圳开发的这些房子，这么多好的房子永远不愁卖，好资源型的房子永远是升值的，等等这些因素的构成，我想下一步肯定会形成这种蔚蓝的也好、深蓝的或者是滨海度假的生活的潮流。

下一步一个是我们东部的这几大开发商要联起手来一起把潮流往前推，就像唱戏一样你今天唱了这个接着唱，你唱罢了我登场，我登场你鼓掌，这个势造起来明年的供应量大，你们都是大企业宣传的其实大，最后肯定会形成一个潮流把深圳这片海拉过去，肯定会把这个潮涨拉起来的，在这里预祝未来的深蓝的生活方式、滨海度假生活潮将会“潮起潮涌”，预祝明年各个开发商会做得更好！

【主持人：李忠辉】月华老总提了一个非常好的建议，我们滨海的开发商大家联起手来共同把我们的滨海物业做旺，把这个区域做旺。刚才在开会之前我遇到了周华锋老总，他听他很自豪地说“我们是淡市下的一抹亮色”，我们让他跟我们分享一下他的这一抹亮色”。

【周华锋】我代表各位在座的滨海线的各位营销总监说的，不仅仅是我们，“一抹亮色”不尽然，先讲我们东部公司，9月前媒体人见到我一块吃饭的时候讨论说“周总，看到你就是六神无主两眼呆滞”，那个时候我面临三个项目都要在9月底在国庆期间，压力最大的是滨海城的项目，因为这个寄予期望最大的，因为这个国庆期间我们过得非常好，不仅仅是国际滨海城“一抹”，帝景湾项目我们在惠州那个地方开盘卖了5个亿，另外一个改善型的象木业不错，就是上城这个国际国际期间收了6.5个亿，包括滨海城，大约是1.5个亿左右。这种淡市的情况下，滨海线普遍表现那么好，包括我们的帝景湾项目为什么表现那么好，他们是实实在在的资源相当凸显，这种资源型的楼盘在任何宏观调控之下，我想中国现在跟08年不一样，08年确确实实是制造业的危机，金融危机老百姓手上没钱了，今年是老百姓有钱政府不让花，是这么个情况。当有一些不限购的区域他即使限贷，但是民间这种资金非常充裕的情况下，这种独特的资源不可取代的这种资源的项目，特别是我们这些品牌开发商应该说对于客户的需求把握得应该还是都是比较准确的。这种情况下，调控应该说我们不担心这种调控，因为我们是满足客户的需求在这一块，这是我想说的刚刚那个话题。

回到今天的论坛上来，刚刚听了各位专家以及我们的标杆碧桂园38个亿到40个亿，实际的数据我们不知道，因为之前有一个观点“碧桂园十里银滩可能是惠州限购的最后一根稻草”，我当时有那么一个观点，当然现在没有限购，即使限购也不会限到他那里去，要限也只是限我们。听了大家的发言我觉得还是深有感触的，“深圳向东”这个海岸线各个品牌开发商都是施展了浑身解数应该是各有各的精彩，我们在不由自主的各个项目之间各个定位都是有点区别的，特别是像我们，我们的合正滨海城的项目，我们跟他们还不一样，我们是自住、居住为主度假为辅，他们可能是纯度假为主，或者是以度假为主然后居住为辅，就是说这是我们跟在向东的一个滨海项目的差异点。我们集团在全国今年三个经济湾区都有湾区物业，我们整体的集团的战略可能是相关的，比如说我们今年重点发展的湾区物业像天戴河那边，项目，杭州也有一个超大型的度假项目，在华南这边有南沙港主讲地产业有一个项目，深圳向东我们有这个项目，我们要发展的共同理念就是要发展都市湾区的项目，宋老师也在参加上次我们的论坛，我们强调的是居住为主度假为辅的生活模式，可能不仅仅是项目本身要满足业主或者是我们的度假，比如说产权式的酒店，有些度假的客户他们的吃喝拉撒这些需求，但是通俗一点讲，就是说我们的项目定位一般是假设除了看海还能够过日子，重点是在过日子这个方面。

引申一下，我们在昨天推广的时候，第一个是除了能看海还能过日子，第二个除了能看海还能够坐月子，第三个除了能看海还能够过年。什么意思呢？过日子，肯定项目本身的配套要全，纯度假的物业在欧洲去海边的话纯度假的物业除了晒太阳、游泳还是晒太阳，这种纯住的概念是这样的。我们讲的是除了这些之外，确确实实一年365天你可能还是要考虑到海边过日子的那种生活的状态，说坐月子也是讲的这个方面，就是强调一下，你至少一个孕妇或者是最需要包括老年人的你有一个保健的功能，至少突然人家要生了旁边赶快有一个救护车或者有一个医院赶快拉过去生孩子，所以我们讲能够坐月子。能过年是什么概念呢？万科提倡的家庭度假的模式，当一个家庭去孤岛上过年还是都市湾区过年？在我们那个地方你可以看到人家的海边的渔村或者是小镇人家的原住民，或者是人家的那种风俗各方面的很热闹，过年必须热闹，中国人讲究过年热闹不能孤零零地过。所以说我们的这个湾区物业的定位不仅能够满足度假的需求，更进一步的可能更要考虑居住的需求。

还有一个距离的问题，像我们考虑到正在协商开通往罗湖地铁口包括盐田，因为最近沿海高速20分钟到了，我们考虑开通公交线路真正地能够上下班，天天能够从项目直达深圳的那种生活模式，可能是我们重点考虑这一块。像碧桂园十里银滩那么火爆，我们基于这个，我们发现小公寓这么好卖，我们后期会开发一些这种产品，确确实实有一些客户一条线都会看的，因为大家都会比较，一般我们的项目他们会问你们怎么没有这种产品呢？我说那行我们每年就做一点这种东西，这种产品只是我们的点缀不是我们的主流，我们也是希望大家各个物业、各个项目之间有差异化，一起把这个蛋糕做大，不用陷入到这个恶性竞争的地步。满足深圳甚至珠三角、全国这种有度假需求的客户的不同的需求。

【主持人：李忠辉】刚才周总他讲了他要增加一点公寓，但是谢总不需要有压力，因为他不是主流的产品。周总传递的信息是同样一个湾区大家也要开发一些有差异性的产品，和谐共生共同把这个区域做好。我知道合正东部湾当时的开盘也是非常火爆的，当时是在深圳开盘的，李总能不能介绍一下东部湾的情况？

【李忠阳】今天非常荣幸参加这个发布会，记得今年在5月份的时候我们也参加过一场这样类似的会议，在跟谢总的交流过程当中大家对于滨海片区2011年是什么样的状况大家还是有激情有信心，但是毕竟没有看到一个很好的成果。现在来看，2011年滨海线无疑是创造了一个“蓝色奇迹”，取得了非常优异的成绩。如果是“创造”的话，我倒觉得用“应运而生”这个词更加贴切这样一个好的成绩。

从几方面来看，第一方面，当住宅物业达到一定的程度之后，当商业的地产开发也到了一定的程度的时候度假物业开始进入人们的实现和需求里面去了，由此全国的今年度假物业也取得了非常好的成绩，这是应运而生顺势而为，市场的需求到了这个阶段，度假物业取得了很好的成绩。第二，从全球的十大度假圣地利用来看，他都不是创造出来的，但凡需要人为去创造的一些东西都不可能成功的，为什么全球十大度假圣地能够成功，因为他有很好的资源，比如说都在北纬20度左右上面的纬度上面，巽尞湾和大家所在的项目都在这个纬度上面，首先有一个很好的气候环境。东部湾区他跟其他一样同样有很好的海水的水质和很好的沙滩资源，有很多人去追求大资源很好的环境，去到这个地方旅游、居住，产生了停留和度假，产生了对物业和短期需求的需求，度假区应运而生。

合正东部湾在今年率先开盘的一个项目，也顶着非常大的期望和市场的压力，合正东部湾无疑在整个湾区里面也是一个比较大的项目，也拥有比较独特的资源，比如说在湾区里面中间的这一段更加静谧和私秘的区域所以我们做了纯私人度假的项目，以这种纯私人度假包括我们关注更多的海洋运动，包括游艇会我们率先做出来了一个游艇会，现在已经有接近实质性的施工，然后打造这个游艇会可能是在明年5月1号会正式启用游艇会。另外我们也做了“十佳社区的十佳沙滩”，开发了很多山顶运动公园，结合山海的环境做了一些配套，我们今年取得了一个还可以的成绩，当然这里面更多的是因为我们整个滨海线的整个开发商，在2011年大家共同地去推动了这个滨海度假物业的发展所取得的成绩。

从我们今年的做东部湾这个项目来看，非常体会得到东部这样的一个湾区是非常有前景，非常受到深圳市民的追捧和热戴的区域。接下来除了我们本身开发商会紧密团结在一起这是毋庸置疑的，另外我们也会呼吁政府来参与到我们这一个湾区的打造里面，比如说在基础建设和配套设施这一块，在金融环境这一块，在政策环境这一块，其实滨海度假的这个物业无疑是要加大力度去支持和扶持的一个住宅的一个类型，他不应该是被调控或者是被打压的，他是能够带动当地的，比如说像巽尞这个岛，能够提升人民半岛经济和产业转型的这样一个产品。他的这种巽尞湾区的整体度假物业他能够有一个很好的成绩或者是有一个很好的市场的话，是能够带动当地的经济，能够带动第三产业或者是旅游经济、旅游产业这样的一个房地产的项目。所以在此也是更多地去呼吁到很多的一些社会人士、专家包括我们的政府部门，包括我们的同行，更加紧密地团结在一起，把这个湾区的度假做出更有特色力争成为全球第十一大度假圣地，成为我们全国中国人民的理想的度假之处。谢谢大家！

【主持人：李忠辉】李总发出邀请，希望大家联合在一起，希望会后大家能够紧密地联系在一起和交流。辜总双月湾我不说了，因为双月湾开盘我就在现场。

【辜庆永】首先非常欢迎大家到我们的万科中心，我也是包括半个领导者，其实这个活动是两位新浪的李总搞的，我们只是提供一个场地。万科一直在做出转型，而不是纯粹地做宜居和住宅的产品，我们现在所在的万科中心也是区别于住宅的产品，也可以看出我们万科在转型，或者是他一些新业务的探索方面的一个体现，其实万科中心他是结合了酒店、办公楼和公寓一体的综合体，这也是我们一个新的尝试。还是要感谢一下新浪乐居，因为主要是给大家提供了一个交流的机会，在7月份李总就组织我们当时在园博园一起探讨了一下滨海，当时提出了东部我们到底怎么来做，我觉得当时大家达成一个非常好的协议就是我们不需要竞争我们要竞合，既竞争也要合作，其他的各大开发商也很好地遵守了这个原则，碧桂园做的是每个人都想拥有的度假屋，合正打造的是私人的度假地，我们提出的是“让度假更有深度”，有两个方面的原因，度假是未来的一个大的趋势，根据我们之前研究的结果来看，当人均的gdp超过一千美金的时候休闲是一种时尚，人均gdp超过两千美元的时候，一千的时候观光比较多，到两千美元休闲成为一部分，超过人均gdp三千的时候度假就是一种刚需了，目前深圳的经济水平人均是超过三千美元的，所以度假就成为了一种彻底的刚需的产品。从年初来看，因为今年我们深圳万科的项目比较多，今年在售的项目有十二个，我们年初探讨各个项目走势的时候，我们非常担心两个项目，一个是坪山的金域缇香还有一个是惠东的双月湾，清林径和9月份开盘的公园里和宝安的领域我们认为这是销售没有任何问题的，事实上现在来看，从9月份房地产好像是“步步惊心”一下子到了08年甚至比08年更猛了，08年只需要解决一个客户信心的问题，到2011恩年不仅仅要解决客户信心的问题，担心房价下降，还要解决客户购买资格的问题。今年9月份以后我们特别能够感受到房地产突然一夜之间回到了08年或者是解放前，在8月份开始，我们8月份金色领域开盘，今年年初开金色领域的时候开盘当天就售謦了，我们开了两期8月份开了第三次，我们预计在销售80%，实际上当天销售只有67%比我们的预计下降了。到了第二批9月10号的时候我们开清林径，清林径开了一个楼王的单位我们预计至少卖80%的事实上非常惨淡，我们当时的销售率只有33%，现在走得还可以，现在大概在70%左右，当时给我们的感觉这个市场突然下跌非常厉害，也非常担心像缇香和双月湾。缇香开盘的时候大家知道9月24号缇香开盘是“日光”当天100%销售，双月湾是99%，冒着学校停课的大台风我们在大中华开盘当天卖了90%，为什么弹性的需求卖得这么好呢？坪山就是性价比的问题，因为这是万科性价比最高的房子。

我想了一下双月湾有几点的原因，第一个是讲的度假，确实是成为未来的一个刚需，还有一个是今年东海滨海的项目都卖得不错，大家讲的“一抹亮色”、“蓝色奇迹”都是，我们首先要感谢一下限购，因为我们都是面对深圳客，如果没有限购的话可能今年在失去买不了没有出口，刚刚讲的第三空间，当地一、第二空间堵死的时候第三空间是一个很好的通道和出口，其实就是说到的度假是一种刚需。

我看到邓博士有一篇文章说为什么大家会去惠东，度假的满意度30%的满意度，我们有很大的提升空间，我们刚刚讲了深圳的限购之外因为大家都是首开的项目，往往人对首开的项目是充满期待的，比如他的保值、比如他的升值，比如他的资源配置。到了后期因为大家的项目都非常大，我在滨海线我们的项目是算比较小的，我们的建面是130，像碧桂园和合正相对比较大，后期的销售一定会碰到一定的难点和一定的瓶颈，可能不能解决度假人他需要的那种配套，刚刚周总讲的“过日子坐月子”，其实都是一个道理，度假产品也是需要生活的配套的。我们现在提出的概念就是“让度假更有深度”，怎么样做到更有深度？我们可能会在未来的度假需求，我们现在也在着手研究关于度假分哪几种人，每一种人群是怎样的，刚刚讲到的家庭度假，我们整个项目的周期里面，他家庭度假当然是占有最大的部分，我也会充分考虑比如说一个人去，我们能够提供一些什么样的服务，做一些什么样的配套，还有两个人去还有单身情侣，还有家庭，这是人群。还有时间轴上，他待一天、两天、一周、一个月，这些配套的需求需要什么？这对于我们是后期需要整合的，也是一整个便滨海线都是要考虑这个问题。

我们目前的这个项目来说，我们现在是第一期卖房子不是一个特别难的事，因为有着万科的品牌再加上第一期开盘，这个是由于其的，我们如何把他打造成一个旅游的度假集散地，我们二期的规划仿造阳朔的西街和丽江的四方街，我们找一个标杆就是墨西哥的坎昆，我们有同事在美国待得比较长，美国高校一到暑假就是大学生的旅游度假的圣地，我们研究跟我们的双月湾非常像，包括他的地理外形和发展的轨迹，他是在1960年酒店的配套和交通状况非常不错的，过了三十年以后大家讲的巽尞湾可能会成为一个酒店群或者是旅游集散地，我们从集团也在要求其实卖房子不是最重要的，重要的是如何来创造、打造一个经营的模式，或者是未来度假的模式，或者是你整个整体项目的经营模式。我觉得这个我们还需要不断地在摸索和探讨。像谢总讲了做了二十几年了，我们从03年开始东海岸是旅游度假的朦胧的意思，双月湾是有目的的有意思的打造度假的产品，我们只有七、八年的时间，跟碧桂园还差一大段的时间，我们希望大家多交流，我们也会向宋老师这样的专家多学习。

【主持人：李忠辉】您很谦虚，我们听到大家谈到万科打造他的产品也有他的不同的地方，比如他说要打造一个度假的小镇，就是你能够住下来，能够在这个地方不是像一个过客一样住两三天就走掉了，能够在那个发呆停留下来。

【辜庆永】我们现在刚刚讲的规划的小镇就是参考四方街和西街有一个要求，就是我们分管深圳区域的集团执行副总裁有一个要求，未来我们小镇就是360天不允许灭灯的，每天都有亮灯。这个地方一定需要有人，包括像现在东海岸的状况还是有点不满意，因为东海岸开发了八年到头来亮灯率并不高，我们未来双月湾一定是希望每天至少在这个小镇的中心里面非常繁华或者是非常热闹，我们在业态的配置上面会配置一些特色酒吧、一些客栈，一些特色的产品，还有一些食品店，我们明年也会推一个产品，大甲岛，在四川青城山有一个六星级的酒店在我们大甲岛到有第二个，我们会稍微高端一点，但是我们双月湾提倡的是全民度假。

【主持人：李忠辉】走在辜总边上的光耀地产的吴总，你们的候鸟度假地跟大家的可能也有点不太一样，我们听听您怎么讲。

【吴昭庆】我们的项目没有在海边，我和李总谈过一个概念8月份的就是深东国际旅游度假区，我在谷歌地图上看了一下整个深圳东面集聚的度假资源最高端的也是这一块，整个有海、有山、有湖、有文化村，大概是40分钟的车程，未来的交通也会非常便利，厦深铁路、港惠延长线，还有一条高速延伸过去，还有深圳的一条高铁会穿过去，整个交通的网络估计也是2、3年内会形成一个大的格局。我们的项目有它的独特性，主要是做度假的产品，和海边的度假产品形态来说还不一样的，主要是一层楼的别墅为主，我们做得比较纯粹一些，因为我们的项目在球场里面，原来惠州一个最早的高尔夫球场，我们基本上不想把这个项目做成高层的做法。这个项目的具体情况我这里就不展开谈了，因为很多的开发商也去看过，这里应该都比较了解我们的整个情况。

光耀这个公司可能下来也会比较快地发展，我看了一下在座的大部分是上市公司，我想这也是下来对惠东这边整个的区域的一个重视的程度，海边我们有两个项目，一个是离巽尞湾很近，还有一个项目是往东一点长沙湾那边过去，我们在那边的土地储备很大的。这个区域我是这样理解他的，这是一个非常适合深圳人休闲度假的一个集聚高端的旅游度假区域，他是高端的。我算了一下里面至少7个五星级的酒店，这是未来2、3年内，有2、3个游艇会，还有球场，不算几个学校，这种资源还是很丰富的，非常小的大概40分钟的车程内有十几家的酒店在里面扎堆。这个区域我们还是非常看好的，应该是有非常大的机会成为深圳非常适合高端休闲度假的一个区域，而且我们可以再放大一点视野，很有可能会成为华南区域的一个休闲度假地，因为北方是缺海的大家比较清楚，北方唯一的选择就是海南三亚，但是惠东的海包括惠东这个市场，他的交通环境肯定比那边不会差，所以我们候鸟这个项目明年也会往潍坊尝试，包括我们在山东威海也有这个项目，我们候鸟的项目在威海、杭州、汕尾、沈阳都会有产品线，我们想打造一个产品线的网，未来4、5年几个区域做起来一连就是一个很大的网，这是我们的计划。我同事也呼吁通过媒体的力量去影响政府，因为政府对这个区域非常重视，前一段时间我们南都的钟总也谈过所谓深东区域的概念问题，然后也安排了区域采访相关的领导，感觉惠东的人民可能对这一块自己的资源非常得不重视，他整个的投资环境就是你来就赚钱，没有一个大局的观点在里面，今天的开发商、媒体有没有机会影响到政府对这个区域的重视，这个区域政府插不上手只能够靠我们工程，可能下一次我们跟政府搞一个讲座，让他们有新的观点、有重大的格局观，这一块大家都会进行合作的。

【主持人：李忠辉】各家开发商都希望政府能够对这个区域有更多的一个支持，刚刚听完各位开发商发言以后有这种感觉，作为媒体有责任来帮开发商进行呼吁。我们在座的媒体也不少，包括南都的沈总，你面对开发商的呼吁作一个回应吧。

【沈永淳】首先感谢主办方给我这个机会在，恭喜大家在滨海物业还是跑赢大市，压力还是相对小一点。我在年初跟很多的朋友谈过，今年的滨海物业压力不会太大，两个路线图最大的可能性，第一个是我们生活跟居住这样的一个路线决定了我们最终会冲出城市来到滨海，这是一个趋势性的、自发性的选择，我们是从农村包围城市，从农村到城市，然后从城市到深圳广州这些一线城市里面，再开始去到田园、去到海滨，这是一个路线图。东海岸我们05、06年的时候我们跟万科一起推出了“海居”的概念，当时跟王石聊的时候，王石说我们10年后应该在深圳滨河路、滨海路、深南路跟北环路应该会看到一些车，轿车也好、suv也好、旅行车也好，后面带的可能是一个游艇也好、摩托艇也好，这是未来深圳他的居住和大家的情感的释放方式就是往海发展，这一块我觉得从我们最大的经济体美国他的发展路线图也是这样的，从北到南，从内地到海滨，线路图应该是这样的。第二个趋势这个可能是一种经济发展的趋势，有资料显示，基本上我们的路线图也就是每次经济危机发展之后，包括我们的一种三十年代之后，所有的大经济危机之后我们所有的物业的销售肯定是从最低端的总小户型开始热销，然后到养老型、度假型的物业热销，然后才是中大户型的热销，最后高潮的时候才是我们的豪宅的热销。所以根据这个路线图我们就可以推断到这一轮的滨海度假物业他必将在我们几乎一百年以来遇到的大危机来说是一个必然的趋势，我想大家应该还可以比其他类型的物业还可以在继续煎熬的过程当中还可以比人家轻松一点、悠闲一点、跑得更快一点。

我觉得滨海物业还是存在两个矛盾，第一个矛盾就是量跟购买力的矛盾，很可惜我没有很仔细地去每个楼盘去考察，而是有侧重点或者是朋友有热情的话我们一起去看一下，但是没有说每个楼盘都走遍，但是也不影响我对这方面的判断和感觉。目前我觉得这个量确实还是一个比较大的量，我希望在座的各位还是有信心的，那个量在这里，应该讲这是一个“天量”、“巨量”，以我们目前深圳、广州购买力不足以消化，我觉得这是一个非常值得关注的问题。第二是量跟质的矛盾，很多的朋友在跟我们聊，什么时候才是泡沫，我说很简单，等我们的滨海巽尞湾区这个湾区全部卖完了、卖疯了，二手房都已经飞起来的时候那个时候是泡沫，我觉得那个时候是中国房地产的泡沫，但是现在目前的状况不存在泡沫。

所以我对销售方面的建议，第一个关键词还是“路线图”，应该从城市到区域，从区域到全国，从全国甚至到全球，我觉得只有我们这边不断地扩张我们购买力的范围、范畴，不断地提升我们销售的半径也好、直径也好，我觉得才可能会在后面的竞争中能够越做越好。第二个关键词我觉得是“聚合”，刚刚老总们也说了希望政府能够给这一块有更多的影响力，从我的判断来讲我也跟我的搭档商量过这个事情，单靠惠东这么一个县级的地方做这个事情是不靠谱的，甚至他的区域、甚至他的深圳市政府他可能都没有这个力量去做这种事情，市政也好、城市的影响力也好根本无暇顾及，我觉得还是靠自救更加保险一点。所谓的自救我觉得还是要捆绑，大家齐心协力的话搞一些活动，包括媒体的整合也好，做到一个攘外必须安内，我们惠东的片区这一个度假地怎么样跟我们的这些地方竞争，保障我们后面不断地推升的销售，这一块是一个很大的一个部分。第三个关键词是“裂变”，我们每个企业、每个楼盘可能都会走自己的特色，都会有自己的质感，有自己的营销也好、定位也好，都有所区别，这样才有可能避免短兵相接，产品的雷同必然会导致价格的残杀，这是百害无一利的，尽量每个楼盘都体验一个比较独特的主题，9年前我们曾经探讨过一个问题，越往后走大家对住宅的需求就会越来越有个性化、特色化，目前我们的楼盘的竞争点就是送面积，说白了来讲，对于一个大别墅也好、对于一个度假型物业也好，送的面积对他的意义不大。能够吸引度假也好、投资也好，他肯定要看重我们这个项目背后的一个在旅游市场也好鲜明的定位能够吸引他，能够让他停下来，我觉得这个是一个比较关键的。

【李咏涛】刚才光耀的吴总说到政府的问题，我跟大家平常私下交流的时候大家都非常关心的问题就是政府做什么，经过今天的探讨我觉得我们的开发商很给力做出了很优秀的产品，我们的消费者也很给力拿出了大把的钞票来支持这些产品，为什么政府会缺位，因为政府管不到那些地方，惠州是三四线的城市，他没有足够的愿景做好规划。但是也未必不可能，我们政府间的合作非常紧密了，深圳和香港能够联合做前海，珠海和澳门能够做横琴岛，包括深圳跟汕尾搞了一个深汕合作区这是很搞笑的事完全没有意义，只是为了政绩，跟自己身边的跟自己的产业结构、跟自己的生活度假更相关的地方无动于衷这是麻布不忍的，我们也是无法忍受坐不下去了。我呼吁包括南方都市报、深圳特区报、报业集团一起，特别是利用我们新浪微博的力量向政府发出乎预，希望深惠组成一个联合委员会对这个区域的开发做出一个集体的开发，否则是缺位。下一步文杰可以跟各位进一步沟通，希望能够组成合作打破地域和门类之分，一起合作一起把这个地方打造成一个全球十一大的度假圣地，我想这个不光是为开发商的利益，更 我们度假者和消费者的利益，这是最重要的，别的都没有问题，这个地方没有任何公共的规划，到底要走到哪一步都被开发商带着走这都是有可能的，开发商给我们带到海边我们不知道该下海还是该怎么办。政府要有大量的公共设施，他在中国、在华南到底意味着什么，比海南差得很远，但是海南88年建成以后有很多的磨难，地产泡沫政治风波等等，但是我们这个地方是刚刚开始，没有经受太多的风雨，我们希望能够把政府间的合作打造起来，这是我们最大的的善意，这对我们联合合作是很有意义的。我们作为网络媒体我们会发挥我们的特长和优势，我们也希望政府能够“怕”喜欢我们的微博，也许一天两天实现不了，但是我们要表达这种愿景和愿望，希望有一天促进我们的政策的完善。

【主持人：李忠辉】大家都知道在深圳地产有一个非常有智慧的老者，我想请他做一个总结性的发言，这是我们的老生阿泰王老师。

【王世泰】不敢总结，但是“老”确实是存在的，忽然想到一个伟大的作家作品的名字，今天我们谈到海的主题，今天让我作这个发言我想到《老人与海》，我们现在很难回顾作品当中的细节描述了什么，但是其中至少涌动着人生命的意志和力量，我们今天在讨论这一篇海的主题的时候，我有一个很大的触动，从我坐进会场到现在我觉得浸润在“蓝”的氛围当中，蓝色的气息浸润在我们当中。邓博士关于蓝海发现的权威论断对我们有很深的启发，背景是蓝色的，穿的也是蓝色的，宋丁教授关于第三空间的蓝色畅想，我们王月华老总用歌德的描述闪烁着蓝色智慧的光芒，还有我们在座各位为我们这一条蓝色的旅游先付出了智慧和劳动的各位设计者、制造者，各位开发商们，对你们自己的楼盘倾尽了心血所展开的蓝色的灿烂之花。这一切的一切，加上我们南都报，这一切的相对理性和冷峻的蓝色的光芒，这构成了我们这一场论坛的主调。

其实关于大海，我记得上一次在一个论坛上大家作过一些发言，人的本性是下海，有一首最流传的诗歌“面向大海春暖花开”，这一句很普通的诗打动的千千万万的人心，为什么？因为大家骨子里大家都是向往海的。如果说当初的向海只是一种人性的驱动、本能的驱动，但是到了现在是财富的驱动，因为你有钱了然后有闲了才想到下海。我现在想说的更多的是心灵的驱动，因为我们在快步急走的时候需要安抚我们的神经，需要寻找这样的一个“第三空间”，这样一个第三空间降临的时候需要我们这个地球提供我们这样的资源，还要有强大的财富支撑和包括各种力量的综合，我非常同意李咏涛先生所提出的呼吁政府不能缺位，因为现在我们看到无论是我们这么多大的开发商在开发双月湾也好、东部湾也好、十里银滩也好、合生的海滨城也好，都是民间的力量、市场的力量、商业的力量，这些力量很蓬勃、这些力量很活跃，犹如大海的波涛波飞浪卷潮起潮涌，有时候大海也是桀骜不驯的，也是风浪勇猛的，也会有潮汐也会让行于其上的人触到暗礁。为什么？纯粹的市场力量和商业力量不能给我们一个非常美妙的蓝色梦想，需要什么？需要政府力量。这种呼吁我觉得不仅是技术层面的思考，说哎呀我们希望政府给我们帮助解决我们的困难，比如信贷给我们放口子等等，这是技术层面的。问题是政府对以巽尞湾为主体的南中国的这一片海岸线究竟对他是什么样的定位？南中国的海的地产论坛，这一片的海岸线已经远远不仅仅属于深圳也不仅仅属于惠州，甚至不仅仅属于南中国，应该是全球的一片保障性的资源。

其实我们在说很多话的时候我们怎么来面对这种开发的自生性的以后带来的无序无章和对开发资源的无序的利用还是停留在商业利益的牟取上，因为这个地方、这个资源以后可能不再给我们提供这样一片美丽的蓝色海岸线了，我想轮不到我这样一个老人甚至连名片都没有的老人来给大家说三道四，但是我想我们所有从事研究、从事实际运作的各位，我们至少有对这片资源深怀敬畏之心，如果没有敬畏，我们将对不起这片资源、对不起蔚蓝的世界。第二，我觉得要善待，善待它就是说把这片资源的价值要挖掘到最大化，这里边不光是要有财富还更要有智慧，更要有良心。第三，我觉得要对无论是刚才周总讲的我们这一片旅游度假区要是365天能够过日子而且能够坐月子的，包括双月湾所提出的他的度假的深度，我们从中可以触发到这一种蓝色的、美妙的温馨。你一定要给予，如果没有给予，你要知道到这儿的消费者来到这片度假圣地的人最终会是失望的，刚才大家表述了很多从各自的视角或者是各自的立场包括各自的审美框架来谈了很多对于我们这一段海岸线的描述也好、对未来的预期也好，我觉得可能我们所要做的还要有一个重大的背景，不要有海无花，因为海子这首诗他说“面朝大海春暖花开”，我想这首诗，这个诗人的眼睛里一定是看到了美丽的花的景色。如果没有花的景色，大海也是单调的。我们一定要在这片度假圣地当中注入生活的元素，注入文化，注入灵魂，注入一切精神中美好的东西。刚才我们吴总说了，我们不希望未来的度假圣地没有人，我说光有人不行还要有魂，如果说我们觉得我们蓝色的海岸地产也好、海洋地产也好、度假圣地也好，没有人是可悲的，即便有了人没有魂也是苍白的。所以我想我们以后这一块无论是从地产的角度来营造也好，从第三空间的角度来构建也好，我觉得非常重要的是要注入文化，注入精神，我们走到世界每一个地方都会对那个旅游圣地在我们心中留下一个烙印，这个烙印我觉得不仅是物质的他一定是精神的。

说到这里我突然想起了现在网络上在争论上这个话的出处，一个说是李叔同弘一他的弟子记录了他的话，还有人说是陈叔通先生在《解放日报》上发表的话，这段话讲的是人生的三种境界，第一层境界是物质生活的满足，第二层境界是精神生活的愉悦，第三重境界是灵魂生活的丰满。我作为一个老人，我非常衷心的希望我能有这股脚力能够走到这片度假圣地去，同时我更希望我们所有的度假圣地的焦躁着都能够给人们提供这三重生活的空间，这个第三空间也许是宋丁教授刚才给我们描述的时候有意地给我们留下了一个阐述的空间，我谢谢宋丁教授，谢谢在座的各位！

【主持人：李忠辉】王老师的发言是具有诗意和富有激情的，给我们第三空间提出了富有遐想的想法，希望各位开发商能够落地和实践。时间是飞快的，从开始到现在我们的论坛马上要结束了，但是我们想这是一个开始，我们希望打造一个创新、互享、沟通的平台，希望我们今天在这里相聚，我们以后还能市场地交流、大家共从提高。谢谢到场的嘉宾！

宋丁教授刚刚出版了一本旅游地产的书，宋老师非常有心带来他的新书，而且非常贴心地签好了名给我们每个人赠送一本，现在我们就把这个书发给大家！

（赠送新书）

【宋丁】这个书其实好多年了，因为我一直在做这个项目，所以一做项目我觉得我是搞咨询的、搞研究的毕竟还不是开发商，所以说不拿点总结性的东西来好像愧对自己这个时代，所以想做一点事，但是忙得老是顾不上，这本书做了三年很难受。前半部分写了一些理论性的东西，如果要给你们一本这样的书你们可能不太愿意看太理论了。可能需要有一些案例，如果我整一堆案例也不合适，所以我干脆弄了一个案例，东部华侨城也是我一直跟着研究的，所以我最了解他的，他的确是中国地产的造市者，在这个意义上我想把他做一个案例，他是中国认可的一个最早的地产的大的开发商，目前也是地产旅游界的翘楚。我写到了系统深度解读的旅游地产的体系，第二个方面是实践的案例，第三是中国旅游地产政策及投资的参考手册，这是很全的。不管怎么样有什么东西非常希望跟大家分享，如果觉得有用就翻一翻，如果觉得没用也可以垫床脚，你们自己选择吧。谢谢大家！

【主持人：李忠辉】金融街的熊总您是不是补充讲两句？你来得也正好。

【熊思宇】我觉得大家一个是做这个行业的，第二个也共同在合作，因为深圳人民造一个海居的梦想大家一起来做这个事情的话可能在很多的方面会有一些交流的很多经验，有经验的总结，希望能够通过大家的共同努力给大深圳区的人民甚至珠三角区域的人民提供一个应该是中产阶级都能够享受的一个滨海生活。据我了解，如果要在深圳实践这个梦想没有4、5百万这个梦是不能做的，绝大部分人要做这个梦的话只能在床上做一做，只能够在照片上看一看就可以了。但是这个事情通过我们几家开发商共同努力，我相信在2、3年之内大部分的深圳人民都能够实现这个海滨梦想，真正开始一个新的海居时代。

【主持人：李忠辉】金融街是第一个，你们来了我们几大开发商联合涨价了，不知道你们怎么想的？

【熊思宇】碧桂园的战略体系实在太厉害了，搞得大家比较被动，但是从我们的角度来讲我们跟碧桂园的发展模式不一样，所以说我们可能走的是精品一点的路线、高端一点的路线，因为我们金融街的开发更多的是跟政府的合作比较多，所以在注重经济效益的同时更加注重企业的社会效益，因为我们是一个国企的背景。我们今年的放量比较少。

【主持人：李忠辉】据我所知你们明年有大的行动？在座的都会有行动。希望我们大家共同期待滨海区明年精彩的发展，谢谢各位到场的嘉宾！

（完）