新一轮的城市化发展已经开始。为应对全球经济一体化和抵御“金融危机”冲击，2009年，中国至少出台了11个区域振兴规划，2010年开年以来，海南国际旅游岛、安徽城市带、重庆两江新区等，一个接着一个的区域振兴规划，更是坚定了中国加快城市化发展的步伐。与此同时，在城市化发展“圈地”正发力之时，全国各大城市的更新、改造工作也在如火如荼进行着。去年12月1日起实施的《深圳市城市更新办法》，引起广大媒体的广泛关注，也让深圳本地的上市公司，尤其是地产界集体躁动。

在后危机时代来临，社会开始居危思变。我们如何在下一个三十如何更好地理解城市化与人居关系？如何在发展中兼顾公平？如何在城中再造魅力与更新中保存历史与记忆？如何在“低碳经济”时代，创造新的商业与人居模式。2010年3月10日，深圳市经济学会携手搜房网在全国两会期间邀请来城市运营专家、城市改造专家、创意学者、开发商、地产顾问机构及媒体意见领袖一同“把脉城市更新与社区重建”，在“低碳经济”时代，探索新人居方向。

陈泽洪：更新改造要打造出一个个低碳型示范小区

看淡两会，温总理的承诺很可能落空

大话地产论坛恰逢两会，一向关注楼市，关注政策，关注热点，关于新人居的大话地产论坛自然不会错过这样一个与专家，开发商以及代理商畅谈的机会。深圳市经济学会副会长、高级经济师陈泽洪在谈到本次两会的时候表示温总理的一句话印象特别深。“总理说‘房地产是一个长期的比较复杂的问题，但是在我任期内要把房价管好。’但我觉得本次两会没有希望了。”陈泽洪把自己对两会的“失望”归纳如下：他认为房价管不管得好有市场规律这个客观经济规律规律作用，不是总理想管就管的。陈泽洪认为总理若是说“在我任期内尽量让更多的老百姓有房住”就更加合适了；另外，陈泽洪表示他全场看完总理的政府工作报告。但“并未在其中看到政府对房地产有什么新的考虑”。

更新改造要打造出一个个低碳型示范小区

到城市更新和城市改造的问题时，陈泽洪说自己是在座嘉宾中来深圳比较早的，80年代中期就来了。他经历了深圳的一轮轮城市更新，并还在经历中。他认为：特区300多平方公里，有200多平方公里是属于改造面积。但是这当中90%在关外。这样一算，特区内也不过就是10、20平方公里。10、20平方公里难点就在城中村。因为城中村没有规划，缺乏监管，现在物业管理跟不上，脏乱差，刑事案件高发，而且有损特区形象。但他觉得这其实也不难，因为对于那些业主来说，其中90%都是出租的。也就是说损失2、3年房租，但是以后收回来的房租是20、30倍增长。而且有城中村都有了社区组织、股份公司，资金各方面应该推的比较快。

在谈到具体如何改造时，陈泽洪建议主张在这些小区原址原貌基础上，打造出一个个人居、低碳型示范小区。而且前面也有了些可循的例子可以学习。他觉得要迈开旧城改造。城中村是要走新的模式，而不是一味的推了重建高楼大厦。新的模式要就考虑在原址原貌，不要大动，特别把绿化搞好，它的容积率也比较合理、布局也比较合理。比如旧社区可以借着改造机会，把所有楼楼面全部改造成太阳能系统。这个操作性是比较高的，而其给居民带来了太多的方便，而且很低碳。

谈到资金问题时，陈泽洪认为主要应该有三个部分组成：第一，政府要出钱。因为这个房子政府作为低碳宜居型示范小区，政府就要投资；然后物业管理部门，因为小区业主交了维修基金，这么多年维修基金要拿出一部分。另外，业主再适当出一些。这样推进起来就比较稳妥，也比较可行了。最好，陈泽洪副会长表达了他这个老深圳人对深圳寄予的厚望：希望特区能带头走进低碳经济时代！

李亚夫：城市更新要激活公共意识和民间力量

两会关注金字塔底层人民需求

全国“两会”正在如火如荼地进行中，其中温总理总理的一句话给李亚夫很大的感触：让人民有尊严的生活。他觉得这句话说的应该是一种普世价值观，结合房地产业来说，李亚夫认为地产作为一个掀动社会各方面利益枢纽性的产业，有必要在社会历史大转型的时候，对其倾注更多的注意力。他呼吁搜房及各方人士能在中国的历史大转型时期多关注一下金字塔底层人民住房的切实需求。

低碳需要靠新观念去推动

 “低碳”对我们而言是一个迫在眉睫的问题，李亚夫认为对于个人行为的选择来说，需要靠新观念去推动。比如像一些记者出门都是背着环保带，装着自己的筷子，这些人所做的事情是值得尊重的。李亚夫也建议各界合作推出一些地产开发低碳手册。通过义工方式把一些最新的信息翻译过来，通过义工方式、规划师的方式、设计师的方式、研究者的方式共同来推动，对一个社区从它的拆迁开始，做一些记录，然后研发出产品推荐给城中村股份公司、开发商，这样使城中村改造更加多元化。他也希望借助搜房网的平台，从网络文化角度做出一些有益于城市新生活方式构建方面的贡献。

城市更新要激活公共意识和民间力量

去年12月1日起实施的《深圳市城市更新办法》，引起广大媒体的广泛关注，也让深圳本地的上市公司，尤其是地产界集体躁动。作为城市创意方面的专家，李亚夫一直在研究城市发展、城市文化、人文角度的商业咨询以及NGO发展。面对城市更新这个炙手可热的话题，他提出应该在城市更新发展的过程中构建一个深圳城市多元文化和多元城市的。

城市更新无法避开的一个话题是“城中村”，李亚夫表示城中村改造问题在网络上已经有多次讨论了，像“城中村存在不是深圳的耻辱”等讨论都引起了很大的反响。大家都从各个方面关注这个问题，毕竟这是生活真实的存在，无论城中村怎么混乱，它毕竟容纳了城市打工一族的生存，是一个非常重要的生活空间。城中村的改建是一个复合性主题，不仅是关系房地产的开发问题，也跟城市发展模式、城市文化多元空间构建密切相关。李阿夫提出了几个观点：

第一、如果仅从GDP发展主题角度或者从趋势造福的这个城市管理模式，不能够比较准确把握这个问题。他认为在看待城市文化和城市更新这个话题的时候，能够强化一个基本观点，即明确在转型大时代之下在城市空间再造，在城市文化复合的构建过程中要坚守一些普世价值观念。比如公民财产权、住房权、公共事务参与权等等。

第二，城市开发和公民参与之间要引进一些新思想、新观念、新方法，同时要有一些新的实验，新的参与性试验项目来引入和推动。

第三，要激活公共意识，要在城市的空间生产、空间政治或者发展正义的理念上推动公民参与的实验性的项目或行动。激活公共平台注重个案研究，比如深圳现在89个城市更新项目推了出来，每个城中村都可以做一个案件。从商业角度来讲操作可能有困难。但可以通过NGO的力量，通过义工、志愿者的方式来组织，激活民间力量。

推动BOP (  the  Bottom  of  the  Pyramid  ) 城市更新综合体

作为城市创意方面的专家，李亚夫介绍了BOP城市更新综合体的相关研究，BOP的概念首先要创新一种低价下的新的服务性价体系。金字塔结构中中底层人士的消费需求是被压抑着，但金字塔底层的人也是有创造力和消费能力的，怎样为他们设计一些项目，这是企业本身和政府本身要考虑的事情。

BOP项目落实到具体化来说，即是要求能够在城市更新这个主题里面研发一些项目，以高密度、高容积率的开发，但具备环保、低碳的条件以及人文城市文化多元共享的模式进行。李亚夫介绍了开发商前几年所做的成功案例：如万科的万汇楼，在广州已经建好了这样的项目。而一水相隔的香港也有很多项目可以研究一。如香港的绿景地产有一个项目叫做蜂巢式微型办公空间。项目的办公空间很小只有一张桌子、一个柜子、三把椅子，电话、开水间、会议室、洗手间全部是公用的。如果日后企业发展起来，也有足够的空间给企业扩展。

另一方面，李亚夫认为政府应该从政策上加以引导。比如现在的岗厦项目，政府可以对开发商的进入设下限制条件，如指定一部分限价的、限面积的房子，通过政策引导方式，使在市中心的打工一族或服务群体、文化产业群体能够就近工作、就近租房。如果一个核心城区全都是高级富豪或者商业人士，就会重复了美国城市开发中出现的想象，造成城市族群冲突或者间隔。李亚夫希望深圳能够导入一些国际化的NGO参与模式，也可以参照香港NGO发展模式，把深圳打造成一个亚洲NGO新的高地。他认为正确认识历史的大转型时期，社会力量的发育、成长是绝对不可遏制的，政府放权培育社会的成长、培养公民成长，这个趋势也是不可遏制。

此外，作为关注城中村改造这个课题，李亚夫也希望搜房网可以在网络虚拟社区中推动城市化的记录。比如城中村的祠堂、村庄的记忆、家谱的记忆等等。例如东莞有一个案例是把社区公园、古祠堂保护和老人的活动中心有效结合起来作为记录和保护。

宋丁：深圳城市更新办法似实似虚

对于两会对于房地产的影响，深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示不敢抱太大的希望。像今年的房地产走势，政策的影响还是很关键的，包括货币政策、财政政策。而两会上有些发言真正能渗透到法律层面的不是太多，所以我们用它判断我们全国的走势是不行。所以宋丁认为要关心两会，但是也不要寄予太大希望。

在谈及深圳城市更新办法的时候，宋丁认为是一种“似实似虚”的景象。

第一，深圳城市更新是依托整个城市升级。30年前深圳特区成立了，现在我们要把城市高端化、现代化，把旧的改成新的。这个背后需要一个强大的产业跃升的支撑。所以旧改也好、更新也好，是一个产业跃升必然伴随的。

第二，深圳实实在在大规模进入怀旧时代。政府说了特区内十年没有地，没有新的土地供应怎么办？只好在旧的土地上开发整改，在旧地上经过改造造新房子，这就是深圳提前进入怀旧时代。

第三，站在2010年的3月10号，我们看到深圳的房价实实在在进入一个新的平台。当大规模推动城市更新的时候，实际上是在制造新的一批房子，而这批房子的房价真的不是2008年的房价。所以必须面临真实的情况。当然房价出现一些波动是可能的，也许政策上会出现震荡，各位开发商也要做好这个准备。

第四个，更新旧改拆迁会引发深圳从来没有过的重大政策变动。关于旧改、城市更新办法只讲了其中一小部分。站在更大范围来看，中国政府在过去30年来对农民兄弟的亏欠太多了，采用了垄断性、剥夺性的土地制度。深圳在推进城市更新的时候，一小部分人不会放弃在过去30年里的既得利益。所以政府要有更多的后续性政策甚至法规，来解决我们在处置过程中的新问题。如果没有新政策，城市更新办法就没法跟进。

在此之前，有观点认为，深圳城市更新将会增大房屋的供应量，从而拉低房价。对此，宋丁认为旧改提出的扩大供应量是一个虚拟的概念。现在看到的情况是，由于政策的出台，旧房子的价格马上飚升，实际上是地价暴涨。面对这个复杂的市场环境，宋丁认为政策基本上是虚控，很难控制住房价。加上旧改项目是高品质优质项目，所以银行随时准备冲进来。无论土地政策、银行政策、财政政策、货币政策、还是产业政策，都没有一条能够真正管得住房地产行业，所以叫做虚控。

自农历新年以来，深圳楼市的成交比较清淡，宋丁认为还是有相当的持币观望力量存在，只是由于政策风向而使他们收手了，如果政府虚控的时间不长，那购房需求就又会出来，而且是不可避免的。

总的来说，宋丁认为城市更新中虚虚实实的，城市更新的机会很多，但是他不希望看到开发商那么急躁。

贺承军：社区重建，应从公共服务及社区调整着手

社区重建，应从公共服务及社区调整着手

社区更新追溯两个过程，传统农村社区和传统的城市社区。城市建筑与社会评论员贺承军分析，社区重建不仅是拆毁重来的概念，而应该从完善公共服务以及调整社区关系方面着手。

有社会学家曾提出论断：中国真正的城市，形成城邦概念的只有温州。温州是农民到城里来，大家制定民间契约，退红线，修路。而现在大量的城市不是一个民间契约，是强大的行政组织占一块地。我们中国传统城市社区一个是由院组成，在深圳也存在这个问题，深圳是按照北方的那种大院方式在这里繁殖起来。一个个国有企业在这里划出来形成一个院。像早期那些还算不错的居住小区，很多就是行政力量主导。

贺承军指出，深圳现在要对行政力量主导的小区添加多项服务，包括发展中介层面服务、民间组织活动等。深圳的现状是，行政力量主导的小区力量比较强大，如果真正形成一个开发小区，业主方面基本很弱。城市更新应该考虑把以上两种关系厘清，再有针对性的展开社区重建工作。

低碳经济，政府应做好领头羊作用

目前，低碳经济、社区重建等话题已经成为深圳各界人士热议的话题。贺承军指出：在探讨低碳的时候，不该将低碳简单地理解为让大家回到穴居、没有消费的时代，而应该通过技术手段及消费方式方面实现减少碳排放。如果为了实现低碳，而过分的抑制老百姓的消费欲望，回到非常蛮荒的社会状态，这不符合中国的国情及经济发展需求。

纵观国际发达国家的低碳行动，基本都是由政府带动的，实现由上而下的良好发展模式。贺承军认为，在低碳减排方面，政府的作用远大于民间力量甚至房地产商，因而，政府应该担当起领头羊的作用。地产企业像招商、万科、中海，已经着手关于低碳方面的技术研究。然而，属于自己的专利为数不多。万科一直在推进住宅产业化，包括低碳的研究，我们可能要走到树立标杆的角度还很远，日常生活当中关于节能减排方面我们做得还不够。

同时，他建议，百姓日常生活及房地产行业可以引进更多的技术来改造建造系统，包包括美国绿色住宅的标准，国内现在就是引进他们标准，把他们标准拿过来调试，成为中国的标准，这是未来能够做的。